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房贷利率“换锚”启动!对购房者有何影响?

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发表于 2020-3-3 15:31:01 |显示全部楼层
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备受万千购房者关注的房贷利率“换锚”(存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务)已于3月1日正式启动!根据央行的公告,整个定价转换工作将持续6个月,于8月31日前完成。


贷款新政都说了些什么?
按照央行的要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。
简而言之,2020年1月1日前签订的基准利率模式的房贷或是“打折”计算的“老”商业房贷(不包括公积金个人房贷),全部需要转换(已经还到最后一年的不需要转换)。
此外,央行还给房贷族出了一道选择题——房贷是选固定利率还是“LPR+加点”浮动利率?
选择一:固定利率
在整未来20年或30年整个房贷周期,都会保持不变。如果2019年之前实际利率是5.39%,选择固定利率,意味着未来20年都是5.39%。
选择二:“LPR+加点”浮动利率
LPR是贷款市场报价利率,是央行2019年新推出的机制,LPR每月公布一次,可升可降。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR,加点数值确定后固定不变。
也就是说,选择“LPR+加点”浮动利率,你以后的房贷利率会随着LPR变化,会影响月供多少。


举个例子:
2019年12月5年期LPR为4.8%,此前基准利率为4.9%
假设你几年前贷款买房,当时利率打7折,你目前的执行利率为4.9%*0.7=3.43%
你的固定加点值为3.43%-4.8%= -1.37%(即-137个基点)
如果你没有打折,是在基准利率上浮上浮20%的情况下签的合同,你目前的执行利率为:4.9%*1.2=5.88%
你的固定加点值就是5.88%-4.8%= 1.08%(即108个基点)
这个加点是永久固定的。如果将来某天LPR跌到4%,那么执行-137个基点的购房者实际只要执行2.63%(4%-137BP)的利率。
同时,执行108个基点加点的购房者,实际执行利率5.08%(4%+108BP)。


选固定利率好,还是LPR好?
对于贷款剩余期限较短,贷款剩余额度也较少的购房者,两种方式的差别不大。
但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者,选择LPR更有利。因为从利率变动的总体趋势上来看,无论从全球还是从国内环境上,利率下行的概率要大于利率上行的概率。


就在2月27号,央行副行长刘国强表示,下一步将继续推进贷款市场报价利率(LPR)改革,引导整体市场利率和贷款利率下行。


长期来看,LPR继续下调的趋势依然会保持,那么相应的,如果你选择了“LPR+基点”的利率机制,那么你未来的房贷利率、月供是要逐渐减少的。
现在是买房好时机吗?
疫情造成了对各行各业的深远影响,目前最不着急先救的就是房地产。房地产周期长,春节一个月基本上也是休市状态。可以这样讲,“疫情对房地产影响很小,未伤及皮毛”。
随着各地楼市政策的陆续出台,以及企业的全面复工,社会信心重建之后,房地产一定会恢复正常,房价会逐渐恢复;如果经济形势不及预期,救市力度也会进一步增强,楼市将迎来更多利好——总之,楼市只会逐渐改善,不会比现在更差。
所以,该买房就去买,有适合的房子就别错过。





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