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购买二手房远比新房“复杂”,合同签署前搞清楚这些事

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发表于 2019-11-8 14:10:43 |显示全部楼层
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买二手房签订了就算是达成交易了,但是二手房跟新房不同,需要注意的东西更多。很多问题最好在签订合同前就搞清楚。

                               
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1、核实卖方身份,选择可靠中介
如果是个人,就要看身份证;如果是中介,就要选择一定信誉度的中介。中介是房屋交易的第三方,确保支付钱以后能够顺利的过户。过户过,房款能够顺利两清。
正规中介机构必须具有两证:(1)工商部门---营业执照;(2)房屋土地管理局---中介代理资质证书;
2、房屋是否允许买卖
注意核实房屋是否允许买卖:
(1)确认原单位是否同意出让或者原产权单位确认利益的分配方法;
(2)特殊单位:军产、院产、校产的公房。这种单位不一定上市,但允许私底下交易。
(3)房产证、身份证、签署合同人需统一;
(4)基本信息以房产证为准。各项信息一定认真填写,特别是面积信息一定要认真填写。赠送的面积在合同的其他条款注明。

                               
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3、做好产权信息调查
核对产权人的名字和房主是否是一致的。产权的性质、内容包括面积、地址以及标准价的分配比例。如果有共有产权不同意,买卖合同是无效的。
所以在签合同之前,需要核对以下信息:
(1)必须做产权调查,到底该下有几个产权人,必须所有产权人要么到场签字要么有合法委托书;
(2)婚前财产一人签字即可,婚后财产需要两人到场或增加条款。如果一方不能到场,必须在合同里注明:该房源夫妻双方另外一方身份证号码多少是知悉这个情况的,知悉这个房子要卖给谁,以什么价格,并且对合同和买卖的事实没有任何争议。如果有争议,由签约方的卖方承担全部责任。这样写上,就能规避这个问题。
(3)验看正本、查询产权证的真实性。
(4)产权性质:成本价房、标准价房、经济适合房;
成本价房改房交易时需要交纳土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%;优惠价房、标准价房不能直接上市交易,需变更成本价=当年成本价×建筑面积×6%;
4、合同要正规,条款要明晰
一份正规的合同需要注意哪些事项:
(1)关键性的承诺,一定要体现在合同里。
合同的必备条款:包括房屋面积、附属的设施、家具家电、金额及付款方式、土地使用年限、房屋交付的期限、违约责任等。
(2)明确房款付款方式和时间。
明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式。房屋总价的5%是暂扣款。一切与钱有关的内容都要写进合同。
(3)明确违约责任。
每项主要义务都要有一一对应的违约责任;
(4)定下具体数额的违约金;
违约方要承担守约方的诉讼费、律师费;
(5)注意霸王条款
逐字逐句搞清楚条款,隐藏霸王条款如违约责任不对等,或延期交房没有任何的责任等。
(6)明确户口迁出的时间。
学区房尤其谨慎。违约一天,按多少金额来支付。
房屋交接的时间和条件,相关费用(物业费、电梯费、水、电、气等费用)交房之前由卖方支付,交房之后由买房支付,必须写进合同。

                               
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5、谨慎付款和房产交接
当地的土地管理局办理产权过户才算是完整的过户完成。
(1)资金监管。由银行来做资金监管,监管产权过户。冻结买房资金,过户完成后解冻资金。这是最安全的方式。(2)买卖双方开共同账户。
二手房在哪些情况下是不能过户的:
(1)房产证被抵押在银行的情况下。这里是抵押给银行;(2)房屋其他产权人未同意卖房的情况下;(3)房屋被查封的情况下;(4)经济适用房未满五年的情况下;(5)未解除抵押的房产。这里是抵押给个人。
6、要保留所有的证据
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