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住建部亮剑 盘点四大最有可能出台的新政

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发表于 2012-8-27 20:03:29 |显示全部楼层
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和讯网消息 8月23日,在住建部向媒体放风称正“研究进一步强化市场调控的政策措施”的情况下,早盘地产股意料之中地再迎下挫行情。针对督查组回京复命后,监管层所酝酿的新一轮政策走向,市场对包括房产税扩大征收、二手房交易税提高、预售制度调整在内的种种政策都有种种猜测。
  房产税:效果不给力 但势必继续推进
  2011年1月,上海正式宣布对部分个人住房征收房产税试点,规定住房房价低于28426元/平方米的税率为0.4%,而高于这一价格的则为0.6%。随后,1月底,重庆也公布了当地的房产税细则,称“个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房”。
  但事实上,房产税的征收试点并没有带来明显的“降温”效果。上海易居房地产研究院副院长杨红旭即指出,由于上海、重庆两地相关税基偏小、税率偏低,因此征收额度并不高。房产税对购房者心理上的影响大于实际纳税额。
  全国房地产经理人联盟副秘书长陈保存更是在近期接受媒体采访时直言上海、重庆两地的房产税试点“不成功”。他指出,房产税试点没有达到预期效果,对楼市的影响也微乎其微。
  尽管如此,业内普遍仍然认为,房产税的征收是大势所趋。
  汉宇地产上海市场研究部经理付伟表示,即使没有达到预期效果,但经过上海、重庆两地的试点后,房产税扩大征收范围、加强征收力度几乎是“铁板钉钉”的事。“但即使是出台,相信在短期内的影响也没有想象中的大。”付伟表示。
  二手房税:新政可能不大 执行趋紧
  由于二手房购买牵涉到有可能产生的投资投机性需求,该政策方向也正与监管层多次强调的“差别化”政策相呼应,二手房的税费也就成为了第二大进入市场猜测名单的新政方向。然而,付伟指出,再出台新的二手房税的可能性也并不大。
  据悉,目前,多地二手房税的名目均已经包括了营业税、契税和个税。而这三种税收在实际交易中被转嫁到购房者身上的情况也屡见不鲜,在这样的现状下,不少刚需被“误伤”。
  “制度变化的可能不大,但在执行上可能会趋紧。”付伟强调,目前二手房税的征收已经比较全面,下一步,即使有针对二手房税的政策声音出台,也将体现在对执行力的着重上。一些在实施初期被侥幸打出的“擦边球”可能将再无钻空子的可能。
  预售制度:影响太大 不具备全面出台条件
  8月2日,有消息称有关部门将出台控制楼市的“杀手锏”,传地产项目预售权将被取消。消息一出两市地产股暴跌,招保万金中的三家一度跌停。随后,相关部门紧急辟谣,称不存在取消预售权的政策。但尽管如此,对目前市场上大多数手上握有众多预售项目的开发商而言,预售权取消的可能仍让他们心有戚戚。
  据统计,仅在上海区域,预售房占到了在售物业项目的8成左右。一旦全面取消预售权,无疑将给这些楼盘的开发商带来灭顶之灾。
  “至少在三年内,取消预售制度这一条,没有全面出台的条件。”付伟表示,取消开发企业预售权只有在整个房地产行业趋于成熟的情况下才有可能得到全面实施。而目前,时机显然尚未成熟。
  调结构:最有可能 中高端项目首当其冲
  相比起前四种政策方向,由于目前抬高房价的“罪魁祸首”是刚需绝不会考虑的豪宅项目,业内人士表示,针对市场结构调整的方针政策很有可能成为监管层下一步新政的主要方向。
  以上海新房市场为例,近期,由于改善型需求的低调入场,上海中高端项目的成交正见起色。最新一周,上海全市单价在5万元/㎡以上的高端住宅共计成交32套,环比保持一致,这也是上海高端住宅市场近一个半月来的连续高位行情。同期,上海新建别墅产品成交则出现了回升行情,上周合计成交99套,环比提升了20.7%。
  正因为中高端市场的给力表现,上海新建商品住宅的最新成交均价约为2.41万元/平米,环比提升了2.4%。
  市场人士指出,中央部门曾几次三番强调实行“差别化”政策,加之如今中高端项目拖累房价回归,因此,调节市场成交结构的政策已经“箭在弦上”。
  “调结构可以有四种方法。”付伟指出,调节土地供给以避免“地王”的出现将有可能体现在地方政府下阶段的土地供应上。从预售审批上做文章则可以有效限制豪宅成交。除此以外,信贷政策偏向刚需的力度可能进一步加大。同时,继限购、限贷之后,针对豪宅项目的“限价”政策也并不是没有可能。
  付伟表示,目前,物业开盘价仍由开发商自己做主。接下来,考虑到中高端项目拉高了均价,相关政策可能会对这块实行干预,而这也将有可能成为楼市新政的储备政策之一。




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