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为何地方政府总违背中央对房价的调控

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发表于 2012-7-27 18:59:50 |显示全部楼层
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相信大家都知道,中央两月十度释调控不动摇信号,并派出8个督查组赴16个省市对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查,消灭近期部分区域反弹的房价,比如南京。能感觉到,近一年来中央政府对房价调控的决心之大。

其实中央政府对房价的调控不是一年,而是十年了。最早是在2003年,当时有不少地产公司濒临倒闭,比如顺驰等,我们应该也多次听过温总理当时表态对房价的调控。

我们不禁要问,为什么中央政府对房价调控这么坚决?很显然,如果你作为一国总理,你最在意的是什么?是民生。所以,中央政府是希望绝大多数老百姓都能住上房的,而高房价从根本上是与此相悖的。这就是为什么政府换届后做的第一件事情就是抑制房价的原因。

但很可惜的是,喊了10年的调控,房价反而在2007年之后大幅猛增,老百姓也对高房价怨言不断。我们提出一个最大的疑问:为什么房价无法按照意愿来调控呢?

这首先是一个政府管理层面的问题,也就是说在房价的调控上,地方政府没有按照中央政府的意愿来施行,甚至是完全违背中央政府。可以说在房地产问题上,是地方政府出卖了中央政府。

地方政府为什么不愿意调控房价呢?这要一直将时间推到94年的分税制改革。在94年之前,中央政府统收统支,地方政府有财政盈余也都要上交中央。但分税制之后,税分为国税和地税,有一部分税收比如地税留在地方政府,由当地财政作为支配。也就是说,在94年之前,中央政府权力大,而在94年之后,地方政府有了自己的财政,有了一定的自主权,分税制加大了地方政府的权力。

假设今天你自己成了一个新上任的市长,你首先要做的几件事情是什么呢?你的回答可能说是要做出政绩得到高升。这是没错,可是怎么做出政绩呢,做出政绩不是空有热情就行,是需要财政来铺垫的,是需要当地政府有钱才行。钱从哪里来?如果直接去发改委审批,速度太慢几率太低,市长也不愿意去求爷爷告奶奶似的求人,如果去当地银行借的话,也有一定的政策限制。这边呢,全市这么多的公务员事业单位等需要你去养活,看来一个地方政府的市长可不是好当的。

在这种情况下,主动增加当地政府的收入就成了必然选择,高地价就是一个很好的方式。试想一下,指望当地企业迅速增加利润增加利税不大现实,拿出一些地出来拍卖再卖上个地王价,还有比这个更好的方式了么?现在很明显了,这么多年的高地价是地方政府造出来的,而不是中央政府希望的。

这些存量土地价值的货币化,使得地方财政看到了巨大的蛋糕。另外,前几年对于经济增长数据的盲目看重,又导致了地方政府出于拉动地方经济的目的对这块蛋糕疯狂的吞食。而中央的房地产调控也始于这个阶段,一方面仍然是保增长的大旗压在头上,另一方面又要求地方政府稳定房价增长。这一目标自然遭到来自地方的抵触。而随着经济建设的不断加快,尝过甜头的地方政府,很难被其他增长缓慢的投资方式所吸引。举例来说,拉动地方经济,以地方企业的业绩增长作为契机,显然没有政府直接卖地来得迅速。有了高地价,开发商的成本自然高,然后在买房措施上再做点支持,当地的财政自然就上去了。

归根结底,房价的过快增长和难以调控还是突出反映了地方政府在社会责任感方面的缺失。简单来说,当面临与地方GDP挂钩的政绩以及与高房价催生的民生问题时,显然被牺牲的是后者。而时下又临地方换届的档口。回顾近段时间房价的回暖,很难说不是地方官员在走马换任之前,最后在房地产这口大锅下加块柴——既是将自己在任时的所谓地方经济再向上托一把,也是相当于提前预支了继任者的土地存量,为继任者留个难题。

房价问题凸显的是地方官员在“官场经济学”上出人的悟性。但为这份悟性买单的却是背负天价房贷的公众。这一年来,房价能够成功得到抑制,说明中央政府对地方政府的管理能力在提高,简单来说,地方政府听话起来了。时下温总理再次强调决不能让房价反弹,一方面相当于承认前段时间的房价已经确实的形成一定幅度的回暖,另一方面,也是表达了中央的一种决心和态度。为此我们该感到欣慰,但遥望前路,却依旧漫长。




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